Si les divorces semblent moins fréquents, les séparations de biens indivis, elles, ne cessent de gagner du terrain. Dès qu’un bien est acheté à deux, peu importe le régime matrimonial, l’indivision s’installe : chaque partie détient une fraction de la maison ou de l’appartement, et cette co-propriété ne disparaît pas toute seule.
Échanger la part de l’autre en versant un solde
Un couple ayant acquis ensemble un bien peut finir par se séparer. Dans bien des cas, la première option envisagée reste la vente du logement. Mais il arrive aussi que l’un des deux souhaite conserver la propriété. Quand ce scénario se présente, il doit alors racheter la part du conjoint ou partenaire, en versant un montant équivalent à cette quote-part. Ce mécanisme, qualifié d’« achat au comptant », consiste à financer le rachat de la part immobilière de l’autre copropriétaire : pour que le bien devienne la propriété exclusive de l’un, il doit acquérir la part de l’autre.
Cette règle ne se limite pas aux couples : elle s’applique à toute situation de propriété indivise.
« L’achat du solde concerne tous les cas de séparation d’indivision et ne se limite pas aux ruptures de couple, même si ce sont les situations les plus courantes. On retrouve aussi ce dispositif lors de successions, quand un bien appartient à plusieurs héritiers », rappelle Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.
Faire estimer le bien par un expert neutre
Au moment de procéder à ce rachat, l’évaluation du bien devient déterminante, que la séparation soit amiable ou conflictuelle. « On peut solliciter un agent immobilier ou un notaire pour obtenir une estimation. Mais en cas de désaccord ou de tensions, mieux vaut faire appel à un expert immobilier indépendant, qui garantira l’objectivité de l’estimation », souligne Alban Lacondemine.
Le montant à verser pour le rachat dépendra directement de cette évaluation. Pour illustrer, prenons la situation classique d’un couple copropriétaire à parts égales. Le calcul s’effectue ainsi : (Valeur du bien, somme restant à rembourser) / 2.
Financer le rachat à crédit
Dans la plupart des cas, le rachat de la part ne peut se faire qu’en sollicitant un prêt. Les banques traitent ce type de financement comme un crédit immobilier traditionnel.
« Pour les banques, un rachat de soulte s’analyse comme tout prêt immobilier. Les deux paramètres principaux restent la capacité d’endettement et l’apport. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus. L’apport correspondra à la différence entre le montant du crédit sollicité et la valeur du bien estimé », explique Alban Lacondemine.
La plupart du temps, la banque exige que le crédit soit contracté sur une durée similaire à celle de l’emprunt initial, voire légèrement allongée. Il reste toutefois possible de négocier une durée plus longue, jusqu’à 25-30 ans, en passant par des établissements spécialisés dans ce type de montage.
Exemple concret
Illustrons ce processus par un cas réel : un couple entame une procédure de divorce. Le notaire rédige d’abord l’acte de liquidation de la communauté, détaillant l’actif et le passif du foyer.
Dans cette configuration, le bien immobilier, détenu à parts égales, est estimé à 230 000 €. Restent 150 000 € de crédit à rembourser au moment de la séparation.
À l’issue des discussions, les deux parties conviennent que Madame restera propriétaire du logement.
Elle doit alors racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur nette du bien : cela correspond à la moitié de la valeur totale, diminuée de la moitié du crédit restant dû.
Le calcul donne donc : (230 000 €, 150 000 €) / 2 = 40 000 € à verser à Monsieur.
Madame reprend également à sa charge le crédit restant, soit 150 000 €.
Pour mener l’opération à bien, elle devra obtenir un financement couvrant la soulte (40 000 €) ainsi que l’encours du prêt immobilier (150 000 €), ce qui représente au total 190 000 € à financer en son nom propre.
Anticiper les frais de notaire et de rachat de prêt
Comme pour tout achat immobilier, un rachat de soulte entraîne des frais de notaire.
Cependant, les frais de partage, dans ce contexte, sont réduits à 2,5 % de la valeur nette du bien, après déduction des éventuelles plus-values ou de la soulte soumise aux droits d’enregistrement habituels.
Il faut également compter les émoluments du notaire, car les 2,5 % reviennent uniquement au Trésor public.
Enfin, si le rachat s’effectue avec un crédit immobilier, il faudra prévoir les frais habituels : indemnités de remboursement anticipé, garanties, et autres frais annexes liés au prêt.
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Pour approfondir les précautions à prendre lors d’un divorce, écoutez les conseils de notre expert sur « The Law Phone », accessible ici même.
Vous trouverez aussi un article dédié au consentement mutuel en ligne ici.
