Quels sont les frais lors d’un héritage ?

1. HÉRITAGE

Vous avez hérité d’un bien immobilier d’un proche et vous souhaitez maintenant le vendre ?

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous payez ce que l’on appelle des droits de succession. Ces droits de succession sont calculés sur la valeur marchande du bien le jour du décès. Les héritiers qui soumettent la déclaration de succession doivent eux-mêmes estimer cette valeur de marché. Le taux applicable varie entre 3 % et 30 % selon la valeur du bien hérité. Vous trouverez les tarifs applicables à Bruxelles ici.

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Si vous décidez ensuite de vendre le (s) bien (s) reçu (s) en héritage dans les deux ans suivant le décès, il sera important que vous portiez attention à la valeur qui aura été mentionnée dans la déclaration de succession. En effet, si le prix de vente est supérieure à la valeur indiquée dans la déclaration d’héritage, vous risquez alors de devoir payer les droits de succession éludés, ainsi qu’une amende pour insuffisance. Pour éviter cela, vous pouvez toujours faire une déclaration supplémentaire pour adapter la valeur initialement trop faible.

En revanche, au-delà de deux ans suivant le décès , vous n’aurez plus à payer de supplément ni d’amende.

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Exemple : vous aviez évalué la valeur de la maison héritée à 300 000€ au moment du décès. Vous le vendez un an plus tard pour 370 000€. Vous aurez donc d’abord payé les droits de succession sur les 300 000€ de la déclaration d’héritage, et un supplément sera établi après la vente sur la différence de 70 000€ et majoré d’une amende. Si, par contre, vous décidez de vendre le même bien plus de 2 ans après le décès, vous n’aurez aucun supplément ni amende à payer.

Lorsque vous décidez de vendre un bien reçu en héritage, plusieurs scénarios peuvent se présenter pour vous :

Tu es le seul héritier ?

Si vous êtes le seul et unique héritier, la procédure est généralement très rapide. En effet, vous seul avez alors le droit de vendre (ou non) le ou les biens immobiliers dont vous venez d’hériter. Comme nous le verrons plus loin, cela se complique lorsqu’il y a plusieurs héritiers.

Vous êtes plusieurs héritiers ?

Dans ce cas, nous parlons de copropriété du domaine . Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Un bien issu d’une succession entre dans un domaine indivis. Cela signifie, entre autres, que chacun des héritiers doit consentir à la vente du bien pour que celui-ci soit valide. En d’autres termes, l’accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour la vente ! Si même une personne ne veut pas vendre le bien hérité, il vous obligera à le conserver, au moins jusqu’à ce qu’un accord soit conclu.

Sachez toutefois que personne n’est tenu de rester indivis ; il existe des possibilités légales pour s’en sortir.

Un accord est conclu par les héritiers

Avez-vous tous décidé, d’un commun accord, de vendre le bien immobilier dont vous venez d’hériter ? Cela vous évite beaucoup de problèmes… et la procédure sera, en général, plus rapide.

Il ne vous reste plus qu’à décider (toujours en accord avec les autres héritiers) comment vendre votre propriété. Par exemple, allez-vous faire appel à une agence immobilière qui s’occupera de vendre votre propriété ?

Un héritier bloque la gestion ou la vente d’un bien

Il arrive souvent que la vente du ou des biens hérités soit bloquée par des conflits entre les héritiers, ou qu’un héritier retarde l’ensemble de la procédure à cause de son la non-réactivité ou même son silence. Cela complique alors la situation ; en effet, comme mentionné précédemment, vous ne pouvez malheureusement pas décider vous-même de vendre le bien immobilier dont vous venez d’hériter. Que faites-vous dans ces cas ?

1. Alternatives possibles 1. Vous (et les autres héritiers) avez hérité de plusieurs propriétés qui peuvent être partagées entre vous de manière plus ou moins équitable (= distribution en nature).

2. Vous pouvez également décider de vendre votre part de la maison à l’héritier qui refuse d’accepter la vente. Un héritier qui souhaite conserver le bien reçu en héritage peut donc racheter la part des autres héritiers.

3. Si vous n’êtes toujours pas d’accord avec les autres héritiers, ou si vous ne voulez pas vendre le bien pour des raisons personnelles, la location peut être une autre option à envisager.

4. Et la solution ultime en l’absence d’accord : la division judiciaire

Si vous ne trouvez toujours pas de compromis, il vous sera alors nécessaire de vous adresser à un notaire pour obtenir une assignation devant le tribunal. Un juge décidera si nécessaire. En revanche, si vous ne parvenez toujours pas à trouver de compromis après avoir consulté le notaire, le bien fera généralement l’objet d’une vente publique (souvent moins avantageuse pour les héritiers). Le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester indivis. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir « sa part », et peut donc forcer la vente du bien.

C’est à vous de trouver les bons arguments pour débloquer la situation et parvenir à un accord.

2.

DON Un parent vous a-t-il fait don d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre ? Il y a certaines choses que vous devez savoir. Tout d’abord, un bien résultant d’un don diffère d’un bien reçu en héritage par le fait que qu’il vous est transféré par le donateur au cours de sa vie, et gratuitement. Le donateur doit faire appel à un notaire qui rédigera un acte de don. Dans cet acte, le donateur précisera toutes les conditions du don telles que, par exemple, le type de don, et l’autorisation, ou non, de vente. En d’autres termes, tout dépend de l’acte de don.

ATTENTION : Si vous n’avez qu’une partie du bien reçu à titre de don, vous devrez vous mettre d’accord avec les autres copropriétaires pour la vente, tout comme pour un bien issu d’un héritage.

Assurez-vous donc de vérifier que l’acte de don ne contient pas les éléments suivants :

• Clause d’inaliénabilité  : Tout transfert de propriété ne peut se faire sans le consentement du donateur.

• Clause de réserve pour l’usufruit  : Le donateur choisit de conserver l’usufruit de la propriété et de vous accorder la propriété nue. Pour toute vente immobilière, vous devrez donc obtenir son accord.

Si, par contre, une clause d’autorisation de vente est présente dans l’acte de donation, vous pouvez alors vendre le bien sans aucun souci. La procédure sera alors la même que pour une vente classique.

NB : Certains actes de donation comportent des clauses de droit de retour  : si vous décédez avant votre donateur et que vous n’avez pas de successeur (s), le bien revient alors au patrimoine du donateur (sauf si le bien a été vendu).

Sur le plan fiscal, un don entraîne divers coûts :

— Frais de don (frais d’inscription) : Ce sont des taxes à payer au profit de la région sur un don. Les taux varient d’une région à l’autre. Les frais de don varient en fonction de la relation entre le donateur et le donataire, mais également de la valeur du bien donné. Vous trouverez ici les taux en vigueur dans la Région bruxelloise.

— Formalités administratives et de recherche de l’acte

— Les frais de notaire

NB : Pour les dons, les compteurs sont réinitialisés tous les 3 ans. Qu’est-ce que cela signifie en pratique ? Si vous décidez de faire un deuxième don moins de 3 ans après le premier don, les montants de ces deux dons seront accumulés. Les frais de don seront donc calculés sur ce nouveau montant cumulé. Dans certains cas, il est donc préférable, d’un point de vue fiscal, d’attendre trois ans avant de faire un deuxième don d’un bâtiment afin de réduire le caractère progressif de la taxe. C’est ce qu’on appelle le don en plusieurs fois (cette technique s’applique notamment à des produits assez chers, et donc surtout à Bruxelles).

ATTENTION : En Région wallonne, si le donateur décède dans les 3 ans suivant le don, les avoirs seront pris en compte pour le calcul des droits de succession (mais plus à Bruxelles depuis le 1er janvier 2018 !).