Ne comptez pas sur le hasard pour faire passer un bien immobilier d’une main à l’autre. Transmettre, ce n’est pas juste une affaire de papiers signés à la va-vite ou de promesses qui tiennent plus de la parole donnée que de l’acte juridique. Au Maroc, la donation, le fameux « Hiba », ne laisse aucune place à l’improvisation.
Le don, appelé « Hiba » en arabe, se définit par une règle stricte : il doit obligatoirement être établi devant notaire ou adouls. Impossible d’y couper, c’est la loi qui l’impose. Cette exigence d’acte authentique protège toutes les parties : le donateur, celui qui offre, et le donataire, celui qui reçoit. Pas d’arrangement à l’amiable, pas de bout de papier signé dans un coin de table : seule l’intervention du notaire ou des adouls garantit la validité de la transmission. Et attention, tout cela implique aussi l’acceptation formelle du don par le donataire, toujours devant ce même officier public.
On ne peut pas se permettre de transiger avec ces exigences. L’article 277 de la Loi 39/08 sur le Code des droits réels ne laisse aucune zone grise : toute promesse de don est frappée de nullité. Même sort pour le don d’un bien à naître, autrement dit, un bien qui n’appartient pas encore au donateur au moment de l’acte. La règle est nette : on ne peut donner que ce dont on est réellement propriétaire. Oubliez donc toute tentative de transmettre un bien hypothétique, ou un bien dont la propriété n’est pas clairement établie.
En revanche, il existe une marge de manœuvre : la donation peut être assortie d’une condition suspensive. Cela signifie que le transfert ne prendra effet qu’à la réalisation d’un événement précis. C’est une façon de sécuriser le don tout en gardant une part de contrôle sur la suite des opérations.
Un point fondamental : toute personne vivante, disposant de sa pleine capacité juridique, garde la liberté totale de disposer de ses biens. Elle peut donc, si elle le souhaite, choisir de donner tout ou partie de son patrimoine à la personne de son choix, sans restriction.
Cependant, si le donateur décide de transmettre son bien alors qu’il se trouve en phase de « dernière maladie », la loi bascule sur les règles du testament. Dans ce cas, la générosité se limite à un tiers du patrimoine, sauf en l’absence totale d’héritiers. Cette disposition protège les droits des héritiers légaux et évite les transferts abusifs en période de fragilité.
Un autre aspect mérite d’être souligné : le donateur n’a pas, contrairement au vendeur, à garantir l’absence de troubles ou l’expulsion du donataire. Autrement dit, le bénéficiaire ne peut pas automatiquement se retourner contre le donateur en cas de problème. Sauf, bien sûr, en cas de faute lourde ou de mauvaise foi manifeste. Dans ces situations extrêmes, la responsabilité du donateur peut être engagée, et le donataire est alors en droit d’exiger réparation.
Avant de sauter le pas, il vaut mieux mesurer les conséquences d’un don pur et simple, surtout si le bien transmis représente la totalité du patrimoine. Pour ceux qui ne disposent que d’un seul bien et n’ont pas d’autres ressources, il existe une alternative plus sûre : le démembrement de propriété. Voici pourquoi cette solution est bien souvent préférable :
- En optant pour la donation de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, le donateur se protège contre une éviction prématurée. Cela lui garantit de pouvoir continuer à utiliser ou habiter le bien, même après la transmission partielle.
- Ce mécanisme prévient les situations où le bénéficiaire, parfois un proche, se détourne brutalement du donateur, allant jusqu’à l’expulser du logement familial.
En cas de conflit, le droit reconnaît au donateur la possibilité de rétractation ou de retour, notamment lorsque le donataire est son enfant, on parle alors du mécanisme « iitissar » prévu à l’article 283. Mais s’en remettre à ce droit après coup, c’est prendre un risque inutile. Mieux vaut anticiper et choisir d’emblée une solution protectrice en découpant la propriété.
Transmettre un bien, c’est bien plus qu’un geste généreux ou une formalité administrative. Derrière chaque donation, il y a des histoires de famille, des équilibres à préserver, et parfois la nécessité de poser des garde-fous pour ne pas se retrouver dépossédé trop vite. Ceux qui veulent passer le relais sans se retrouver sur la touche auraient tout intérêt à réfléchir à deux fois avant de signer le moindre acte, même authentique. La précipitation, dans ce domaine, laisse rarement de bons souvenirs.
