Quels sont les différents types de prêt relais ?
Le prêt-relais immobilier est destiné à financer en partie l’acquisition d’une nouvelle maison avant que l’emprunteur n’ait vendu sa maison actuelle. Il doit donc trouver un prêt qui sert de pont ou de lien entre l’achat immédiat et la vente future. Il est accordé pour une période maximale de 2 ans. Il peut être remboursé à l’avance à tout moment, sans pénalités. Le prêt-relais n’est pas amortissable : l’emprunteur ne doit payer que les intérêts pendant le prêt et rembourse le principal à la fin du prêt. Le prêt-relais est égal à 70 % ou 80 % de la valeur du bien immobilier actuellement en vente. Il existe plusieurs types de prêts relais :
- relais à sec,
- relais avec rachat du prêt en cours,
- relais sans remboursement du prêt en cours,
- relais achat-revente.
Le crédit du relais sec
C’est le cas le plus simple mais peu fréquent. Il n’y a aucun crédit en cours sur la propriété à vendre. Le nouveau sera financé par un prêt relais sec éventuellement un apport.
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Exemple :
| Achat : | 400 000€ | Resvent : | 200 000€ | Apport : | 260 000€ | ||
| Total à financer : | 400 000€ | ||||||
| Financement : | Pret Relais sec de 140 000€ (200 000 €* 70 %) apport de 330 000€ |
Crédit relais immobilier avec rachat de crédit en cours
Le prêt à se détendre servira le crédit en cours et la fourniture du financement de l’acquisition.
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Exemple :
| Achat : | 400 000€ | Resvent : | 200 000€ | Apport : | 70 000€ | ||
| Total à financer : | 400 000 € 70 000€ = 470 000 | ||||||
| Financement : | Prêt relais sec de 140 000€ (200 000 €* 70 %) contribution de 330 000€ |
Aucun remboursement de crédit en cours
Le prêt-relais ne sera pas utilisé pour rembourser le prêt en cours. Il servira de contribution au financement de l’acquisition. Il est calculé sur la valeur de l’actif – le capital restant, c’est-à-dire la valeur résiduelle.
Remarque : vous aurez alors toujours l’ancien prêt à rembourser.
Exemple :
| Achat : | 400 000€ | Revente : | 200 000€ | Contribution : | 70 000€ | ||
| Total à financer : | 400 000€ | ||||||
| Financement : | Prêt relais sec de 91 000€ ((200 000€ – 70 000€) * 70%) contribution de 309 000€ |
Acheter et revendre
Le prêt-relais est utilisé exclusivement pour l’achat de la nouvelle propriété. Il sera converti en crédit amortissable suite à la revente du la propriété et le remboursement partiel du prêt-relais
Remarque : vous aurez toujours l’ancien crédit à rembourser jusqu’à la vente.
Exemple :
| Achat : | 400 000€ | Revente : | 200 000€ | Contribution : | 70 000€ | ||
| Total à financer : | 400 000€ | ||||||
| Financement : | Prêt relais de 400 000€ puis remboursement anticipé partiel de 130 000€ (200 000€ – 70 000€) sur la revente de l’ancienne propriété. |
Quelques remarques et conseils
Franchise totale ou partielle
Pendant la durée du prêt-relais, deux possibilités s’offrent à vous :
- Franchise partielle : vous payez les intérêts et le capital au moment de la revente,
- Franchise totale : Vous ne remboursez que les intérêts et le capital lors de la revente (solution plus coûteuse qu’une franchise partielle).
Le coût
Le prêt-relais peut être coûteux : n’oubliez pas que vous n’amortissez pas le prêt. Il ne génère que des intérêts supplémentaires à payer chaque mois. Sur le même principe que Credit in Fine. Plus tôt vous vendez votre propriété, moins le prêt-relais vous coûtera cher.
Soyez un acteur indépendant !
Chaque banque a sa propre politique à ce niveau. Certaines banques n’accordent pas de prêt-relais avec remboursement des prêts en cours, d’autres n’imposent que ce type de prêt-relais. Vous devrez trouver la banque qui offre le type de crédit dont vous avez besoin, et non vous adapter à la formule imposée par votre banque.
